الاستثمار العقاري هو واحد من أبرز و أهم أشكال الاستثمار في العالم، و له العديد من المزايا التي تجعله خياراً جذاباً للمستثمرين من جميع الأعمار و الخلفيات.
و لقد تحدثنا في مقالة سابقة ما هو التسويق العقاري Real Estate Marketing.
و لكن لمعرفة مدى فاعلية الاستثمار و قيمته، من الضروري فهم كيفية حساب عائد الاستثمار العقاري.
إليك هذه الحاسبة البسيطة التي يمكن أن تساعدك في حساب عائد الاستثمار العقاري.
أهمية حساب عائد الاستثمار العقاري:
- قياس الأداء: حساب عائد الاستثمار يمكن المستثمر من معرفة مدى جودة قراراته و فعالية الاستثمار العقاري الذي قام به.
- المقارنة: يُمكن من خلال حساب عائد الاستثمار مقارنة فرص الاستثمار المختلفة و اختيار الأفضل بينها.
- تحديد الاستراتيجيات: عند معرفة العائد، يمكن للمستثمر تقييم استراتيجياته و تعديلها إذا كان ذلك ضرورياً.
كيفية حساب عائد الاستثمار :
- حساب الدخل السنوي: يجب حساب الدخل الإجمالي المتوقع من العقار، مثل الإيجارات أو مداخيل أخرى.
- حساب التكاليف السنوية: هذه تشمل الرسوم، الضرائب، تكاليف الصيانة، و أي مصاريف أخرى ذات صلة بالعقار.
- الحساب النهائي: لحساب عائد الاستثمار العقاري، قم بخصم التكاليف السنوية من الدخل السنوي، ثم قسم الناتج على التكلفة الإجمالية للعقار و اضرب الناتج في 100 للحصول على نسبة العائد.
مثال: لنفترض أن الدخل السنوي من العقار هو 20,000 دولار، و التكاليف السنوية هي 5,000 دولار، و تكلفة الاستثمار الأصلية في العقار هي 100,000 دولار.
العائد = ((20,000 – 5,000) / 100,000) × 100 = 15%.
بالتأكيد! للأستثمارات العقارية معايير متنوعة لتقييم الأداء، و المخاطر.
دعونا نتناول بعض أكثر معايير عائد الاستثمار العقاري:
1 – عائد الاستثمار (ROI):
كما نوقش سابقاً، هذه هي القياس الأساسي للربح من استثمار نسبياً لتكلفته.
ROI = [ (صافي الربح) / (تكلفةالاستثمار) ] ×100
2 – معدل رأس المال (Cap Rate):
يقيس هذا عائد الاستثمار لعقار استناداً إلى الدخل المتوقع من العقار. و لا يأخذ في الاعتبار التمويل.
CapRate=[ (دخل التشغيل الصافي) / (القيمةالسوقيةالحالية) ]×100
3 – عائد النقد على النقد (Cash−on−CashReturn):
هذه المعيار يركز على الدخل النقدي المكتسب من النقد المستثمر في العقار.
Cash−on−CashReturn= [ (تدفق النقد السنوي) / (إجمالي النقد المستثمر) ]×100
4 – معدل العائد الداخلي (IRR) Internal Rate of Return:
IRR هو أكثر تعقيداً. و يمثل معدل العائد السنوي المركب الذي يمكن كسبه على رأس المال المستثمر. مع مراعاة قيمة الوقت للمال.
5 – الضعف المالي (Equity Multiple):
يشير هذا المعيار إلى كمية النقد التي يمكن أن يتوقعها المستثمر على مدى عمر الاستثمار بالنسبة للمبلغ المستثمر.
6 – مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) Gross Rent Multiplier:
هذه أداة أولية لتقييم قيمة العقار بالنسبة للآخرين.
GRM=ْ (سعرالعقار) / (الإيجار الإجمالي السنوي)
7 – نسبة خدمة الدين (DSCR) Debt Service Coverage Ratio:
تُستخدم من قبل الجهات القروض، و تشير إلى قدرة العقار على تغطية مدفوعات الرهن العقاري.
DSCR=(دخل التشغيل الصافي) / (خدمة الدين السنوية)
8 – القيمة الحالية الصافية (NPV) Net Present Value:
تمثل الفرق بين القيمة الحالية لتدفقات النقد الواردة و القيمة الحالية لتدفقات النقد الصادرة على مدى فترة من الزمن.
9 – نسبة الاسترداد (BER) Break-Even Ratio:
تظهر هذه المعيار النسبة المئوية للدخل الإجمالي الذي يتم استهلاكه بواسطة تكاليف التشغيل و خدمة الدين مجتمعة.
BER= [ (تكاليف التشغيل + خدمةالدين) /(دخل التشغيل الإجمالي) ] ×100
10 – العائد الإجمالي (Total Return):
يأخذ في الاعتبار كلاً من عائدات تدفق النقد و تقييم قيمة العقار على مر الزمان.
كل معيار يوفر رؤى مختلفة، و قد تختلف أهمية كل منها استناداً إلى استراتيجيات الاستثمار و الظروف الفردية. في المثال الأمثل.
يجب على المستثمر أن يكون على دراية بمعايير متعددة لاتخاذ قرارات مستنيرة في السوق العقاري.
في الختام:
حساب عائد الاستثمار العقاري هو الخطوة المحورية لفهم و تقييم أداء الاستثمار و تحديد ما إذا كان يلبي التوقعات أم لا.
من خلال هذا الحساب، يمكن للمستثمرين اتخاذ قرارات مستنيرة و ضمان الحصول على أقصى قيمة من استثماراتهم العقارية.